Stiri Online - Imobiliare

click pe poza pentru galerie
FOTO (1)

In ultima perioada, multi dezvoltatori imobiliari care au oferit posibilitatea vanzarii in rate intra in insolventa

Avansurile consistente achitate si ratele lunare mai mari decat cele la creditele imobiliare in cazul celor care platesc rate la dezvoltator nu mai au nicio importanta in situatia in care developerul intra in insolventa.

Recuperarea banilor este pur teoretica si nici macar bancile, care au prioritate printre creditori, nu au decat rar sperante de a recupera sumele in intregime

Intre „tepele” cu proiectele imobiliare platite din perioada 2006-2008 care nu s-au mai finalizat si achizitia prin rate la dezvoltator, daca acesta din urma intra in insolventa, nu este nicio diferenta. In ambele situatii, cumparatorul are sanse minime de a mai recupera ceva din banii dati.

Or, in ultima perioada foarte multi dezvoltatori ofera acest sistem de vanzare. Si tot in ultima perioada, tot mai multi developeri intra in insolventa. Iar daca nu intra in insolventa fortate de creditori, multe firme aleg aceasta cale din proprie initiativa, in incercarea de a amana plata datoriilor.

Astfel ca insolventele din aceasta perioada nu sunt nici pe departe exceptii nefericite. Si nici nu sunt ceva previzibil pentru ante-contractantii de case.

Vanzarea locuintelor prin rate la dezvoltator a inceput in urma cu trei ani, iar acum a ajuns aproape o moda. Trendul a fost puternic impulsionat de inasprirea creditarii din partea bancilor.

Din partea investitorilor acest lucru este usor explicabil, pentru ca ei nu risca nimic. Mai greu de inteles este de ce apeleaza cumparatorii la aceasta metode, de cele mai multe ori fara sa aiba toate informatiile.

Multe firme din Bucuresti, dar si din restul tarii au intrat in insolventa, iar unele dintre acestea au oferit si varianta de vanzare prin rate la dezvoltator. Unul dintre ultimele exemple este Citadella Titan, care si-a cerut insolventa la inceputul anului.

Un alt exemplu de firma care vinde si prin rate la dezvoltator este Cernica Residence. Finantarea acestui proiect de catre ATE Bank s-a facut mai mult cu pauze in ultima perioada, sustin reprezentantii dezvoltatorului.

Pe langa acestea, exista firme care ofera aceasta varianta de achizitionare, dar al caror rulaj nu e deloc roz. Iar finantatorii nu asteapta la nesfarsit returnarea creditelor acordate pentru ridicarea blocurilor.

Afaceri in ceata

In privinta intrarii in posesia bunurilor platite, sistemul de achizitie a apartamentelor prin rate la dezvoltator se aseamana partial cu leasing-ul auto. Aproape fara exceptie, cumparatorul nu intra in posesia apartamentului decat dupa ce si-a platit toate transele. Aceasta este insa singura asemanare importanta.

Mult mai importante sunt diferentele. Daca pentru leasing-ul auto vorbim de o piata cu traditie si transparenta, ratele la dezvoltator sunt mai degraba o „gaselnita” de criza a constructorilor.

„Acest sistem este foarte periculos si netransparent. Frecvent, dezvoltatorii au mai multe SPV-uri (Special Purpose Vehicle – n.r.) cand ridica blocuri, astfel ca e greu de urmarit de hram poarta, ce datorii au sau daca-si platesc impozitele”, declara Ion Catutoiu, General Manager la RealTime.

Daca firmele care vand prezinta acest mod de achizitie ca pe o varianta optima de finantare a achizitiei pentru cei care nu pot apela la banci, riscul este ca varianta sa fie de fapt doar una de finantare a dezvoltatorului. Asta pentru ca, dupa ce incaseaza ratele, firma isi asigura fondurile necesare platii creditelor bancare sau, daca e cazul, finantarii constructiei.

„Pe termen mediu si lung se va dovedi ca acest sistem de plata nu este unul sanatos. Asta pentru ca, in general, dezvoltatorii care propun un astfel de sistem sunt in general disperati si au probleme”, spune Catutoiu.

Cine risca

Cei care aleg sa plateasca transe direct la dezvoltator sunt, in multe cazuri, persoane care au probleme cu justificarea unor venituri la banca si nu pot lua credite.

O alta categorie este a celor care sunt inregistrati in baza de date a Biroului de Credite. Pe langa persoanele care nu au trecute toate veniturile pe cartea de munca, aici se mai incadreaza si persoane care aleg sa plateasca un cost total mai redus decat la un credit bancar, chiar daca avansul si ratele lunare sunt mai mari.

Avand in vedere ca pentru dezvoltator riscurile sunt minore, cerintele de justificare a veniturilor cumparatorilor sunt mult mai flexibile decat la acordarea unui credit bancar. Asta pentru ca, oricum, in cazul neplatii integrale a transelor, firma constructoare practica penalizari, ramane cu apartamentul si il scoate din nou la vanzare.

In caz de neplata integrala a transelor, cumparatorul plateste daune de 5-10% din valoarea imobilului plus chiria pe lunile cat l-a tinut blocat. Pe langa aceasta, cumparatorul e oricum “pedepsit” chiar dupa intrarea in apartament. Asta pentru ca, locuinta nefiind pe numele sau, toate hotararile din asociatia de proprietari se iau peste capul sau, de catre dezvoltator. Si nu e vorba despre decizii minore, e vorba de contributii comune la intretinere, investitii si alte costuri.

In cazul insolventei developerului insa, e mult mai “simplu”: cumparatorul se asaza ultimul la coada, dupa ceilalti creditori.

Drum fara intoarcere

In general, principala problema a promitentilor cumparatori este aceea ca blocurile se ridica prin imprumuturi luate de la banca, astfel ca apartamentele sunt grevate de sarcini (ipoteci) in favoarea institutiilor financiare respective.

„In caz de insolventa a dezvoltatorului, banca are prioritate la distribuirea oricaror sume obtinute din vanzarea apartamentelor. Promitentii cumparatori raman doar cu o creanta pe care nu o mai pot recupera”, detaliaza Simona Milos, partener la SMD&A.

In cazul fericit in care banca permite ridicarea ipotecii pe masura ce se achita transele (caz posibil mai mult teoretic), cumparatorul se poate trezi ca firma are datorii la stat. Din nou, inaintea cumparatorului are prioritate statul la distribuirea datoriilor firmei, in caz de insolventa.

„In prezent, cadrul legislativ nu este unul care sa protejeze promitentul cumparator. Chiar daca Noul Cod Civil instituie un privilegiu al promitentului cumparator, in legea de punere in aplicare a Codului Civil se prevede ca in caz de concurs al privilegiului cu ipoteca are prioritate cel dintai inscris in registrele de Carte Funciara”, spune Simona Milos.

Cum insa privilegiul este intotdeauna inscris ulterior, ipoteca bancii va avea prioritate la distribuire.

Sursa:   www.finantistii.ro

Stiri asemanatoare:

Comentarii

 

Nu exista nici un comentariu la aceasta stire !

 

Adauga un comentariu

	Nume: E-mail: Comentariu: Va rugam folositi un limbaj decent ! Cod de securitate: